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¿Puedo modificar el importe de mi alquiler?

Por Manuel Sarrión Sierra, Cases de Dret Torrent Abogados

 El mercado del alquiler, especialmente en los locales de negocio, ha sufrido de manera especialmente grave las consecuencias de la crisis; son muchas las empresas y pequeños negocios que han cerrado, y con ellos, muchos bajos comerciales han quedado vacíos, incluso en las mejores zonas de nuestras ciudades, dejando una imagen bastante descorazonadora, fiel reflejo de la situación económica que llevamos tanto tiempo padeciendo.

En esta época de crisis muchos arrendadores han optado por negociar a la baja los alquileres que tenían firmados con sus inquilinos, dado que la alternativa era que el bajo se quedase vacío, y sin expectativas de volverlo a alquilar, al menos en un plazo considerable de tiempo. El Tribunal Supremo se ha unido a esta tendencia, y ha dado un importante respaldo a esta opción en la Sentencia de 15 de octubre de 2014, en la que por aplicación de la denominada cláusula “rebus sic stantibus” (estando así las cosas), ha rebajado las prestaciones que una de las partes de un contrato debía pagar a la otra, en consideración a la reducción de los ingresos de ésta, y a la enorme diferencia de las cantidades tenidas en cuenta en el momento de la firma del contrato, y de la realidad inmobiliaria en el momento de cumplimiento del mismo. Aunque no analiza el Tribunal la situación de los alquileres, la sentencia contiene reflexiones que son plenamente aplicables, especialmente a los contratos de larga duración, y ello genera numerosas dudas.

Hasta ahora, la aplicación de esta doctrina había sido muy restrictiva, y así lo declaraba el propio Tribunal Supremo, fundamentalmente porque introducía factores de inseguridad jurídica a un mercado, el inmobiliario, que precisa una especial estabilidad. Ahora con este cambio de doctrina, que está pendiente de consolidarse, nos encontramos con que los inquilinos podrían reclamar incluso judicialmente la adecuación de sus rentas a los vaivenes del mercado, y en la situación actual, serían a la baja; nada dice la sentencia sobre posibles subidas posteriores –de hecho, el ajuste que la sentencia realiza finalizaría en 2015-, y entendemos que si las condiciones cambian tanto como para justificar una bajada de los alquileres, nada impediría aplicar la misma cláusula en caso de pretender una subida.

Los interrogantes son muchos; por ejemplo, ¿podríamos aplicar esta doctrina a la pérdida de valor de los inmuebles hipotecados? ¿Y a las compraventas de viviendas en fase de construcción previa a la crisis?, que se han adquirido por un precio que en el momento de la entrega de la vivienda las partes saben que ya no vale. ¿Sería aplicable a todo tipo de contratos de larga duración con contraprestaciones económicas, por ejemplo, un arrendamiento financiero, un leasing, o cualquier otra modalidad.......?

La sentencia, en general, ha sido recibida de forma crítica por el sector, por las razones comentadas, y en función de su aplicación posterior, puede generar un enorme problema social y económico, además de un nuevo colapso judicial, y ya van.....

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